Valutare un immobile è un’operazione complicata. Molteplici sono i fattori che si devono tenere in considerazione. Ecco perché è fondamentale affidarsi a un professionista preparato, come ci spiega Omar Garavelli (nella foto), da più di vent'anni attivo nel settore, socio fondatore di Gruppo Casapoint e legale rappresentante delle agenzie Casapoint Cremona 1 e Casapoint Codogno, nonché consigliere provinciale di Fimaa Cremona.
Omar, da dove si parte per definire correttamente il prezzo di un immobile?
Sicuramente uno dei primi valori da tener presente per una stima corretta è il cosiddetto "valore di mercato", ovvero l'analisi dei prezzi del venduto in un certo momento; è, semplicemente, il punto di incontro tra la domanda e l'offerta.
Nelle nuove costruzioni viene utilizzato anche il "valore di costo", cioè il valore di mercato di un terreno a cui si devono sommare tutti i costi che un imprenditore deve sostenere per la costruzione di un immobile.
Infine, per gli immobili da ristrutturare, spesso, si utilizza anche il "valore di trasformazione", dato dal valore di mercato che l'immobile potrebbe avere una volta ristrutturato, a cui dobbiamo detrarre i costi della ristrutturazione medesima.
Che elementi servono per fare una valutazione di mercato?
Per una corretta valutazione di mercato ci sono tre elementi da tenere presente:
• elementi di carattere generale
• elementi di carattere oggettivo
• elementi di carattere soggettivo
Tra gli elementi di carattere generale rientra sicuramente la conoscenza approfondita del singolo mercato immobiliare in cui ci si trova ad operare, conoscenza che, va da sé, solo un professionista può avere.
È un tipo di conoscenza che si sviluppa attraverso lo studio del mercato, il confronto, l'esperienza, l'analisi di fattori fondamentali come il venduto o l'invenduto in una determinata zona.
Anche l'analisi delle richieste per gli immobili di zona, il loro trend di spesa, è un elemento che va tenuto in considerazione.
Se passiamo a considerare le caratteristiche oggettive dobbiamo andare a considerare dei parametri standard come:
• la metratura
• lo stato dell'immobile (nuovo, ristrutturato, da ristrutturare...)
• se l'immobile è libero o occupato
• quale potrebbe essere la data di consegna
• gli accessori (cantina, garage, balconi, terrazzi...)
• anno di costruzione
• spese condominiali
• tipo di riscaldamento
• distribuzione dei locali
• il piano e la presenza o meno di ascensore
• la zona
• le finiture
Quali sono, invece, le caratteristiche che hai definito come soggettive?
Tra le caratteristiche soggettive, possiamo annoverare sicuramente le motivazioni che spingono un proprietario alla vendita e il residuo del mutuo che, eventualmente, dovrebbe coprire.
Ritengo comunque che, per effettuare al meglio una valutazione, oltre a tutti questi criteri che abbiamo analizzato, resti fondamentale il confronto con i colleghi e, in questo, Gruppo Casapoint ha un enorme vantaggio, perché può contare sulla sua rete di agenzie formate da ottimi professionisti.
Il confronto con i colleghi è utilissimo.
C'è differenza tra la valutazione di un appartamento e di una casa singola?
Molti elementi, come la zona, la metratura, lo stato... sono i medesimi.
Nelle case si deve tenere sicuramente in considerazione se siano singole, libere su tre lati o due, nonché il numero dei piani.
Altro elemento che influisce sulla valutazione è sicuramente la presenza o meno del giardino, le dimensioni, lo stato dello stesso e se possa essere edificabile o meno.
Infine, ci possono essere elementi "di pregio", come ad esempio una piscina, che ne cambiano il valore.
Per concludere, solo un agente immobiliare preparato ed organizzato è in grado di elaborare una valutazione adeguata a seconda del tipo di immobile, delle esigenze e tempistiche che un proprietario necessita, al fine di concretizzare la vendita nei tempi e modi corretti, fornendo così un servizio completo e professionale.
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